第一百五十九章 三個女人一臺戲

時隔二十余日，徐騰終于回到瑞麟宅，因?yàn)橛辛恢袘蚪疴O陪同出席午宴，飯局上，徐騰、鄭永暉都沒有談彼此要合作的這個項(xiàng)目，而是聊了其他一些事。

鄭永暉似乎比徐騰更清楚徐家的實(shí)力，對徐騰的態(tài)度很親近，一路從香港地產(chǎn)聊到內(nèi)地，聊到北京地產(chǎn)業(yè)的幾大熱點(diǎn)開發(fā)方向，和徐騰、梅嘉莉談的很深入，指點(diǎn)頗多。

港商更擅長開發(fā)高端精品項(xiàng)目和商業(yè)寫字樓，喜歡囤地，拖延工期，靠長期租金和地價升值盈利，單個項(xiàng)目的利潤率很高，但只適合香港那種土地供應(yīng)有限的區(qū)域市場。

內(nèi)地的地產(chǎn)商習(xí)慣開發(fā)大眾項(xiàng)目，快速拿地，快速開發(fā)，快速銷售，加快資金流動，簡單來說就是薄利多銷，靠量賺錢，更適合內(nèi)地市場。

梅嘉莉主持的富信國際，鄭永暉的北京新世紀(jì)都屬于前者風(fēng)格，上海的黃埔地皮，鄭永暉97年底以4億價格買下，拖延兩年后，99年底賣給梅嘉莉，01年初，梅嘉莉又賣給鄭永暉。

內(nèi)地有三年限期開發(fā)的政策，港商財團(tuán)就是用這種手段倒來倒去，今年4月，梅嘉莉的富信國際和鄭永暉的上海新世紀(jì)地產(chǎn)公司才成立新的合資公司開發(fā)這塊地皮，到現(xiàn)在還在打樁，仍然是拖工期，等待地價繼續(xù)升值。

這種事，港商早已玩的臭名昭著，和記黃埔、新恒基……在內(nèi)地都是這么玩的，和記黃埔打一個地樁要一年半，兩年三年的情況也屢見不鮮。

今天和徐騰、梅嘉莉這對小夫妻吃飯，鄭永暉談的就是這個事。

鄭永暉也註意到了，曾藜這個最漂亮的女明星不僅是徐騰的小老婆，和梅嘉莉的關(guān)系還不錯，說明徐騰馭妻有術(shù)。

他特意單獨(dú)陪梅嘉莉一杯酒，陪曾藜也一杯，禮數(shù)到位。

飯局結(jié)束，徐騰安排一位很漂亮的領(lǐng)班，陪同鄭永暉去瑞麟館娛樂，畢竟鄭永暉就是沖著瑞麟館的美女柔道而來，很好奇，想玩一玩，估計會揉的很沒素質(zhì)。

梅葶、章紫怡這些中戲金釵也去瑞麟館做spa，曾藜沒有去，她和梅嘉莉陪著徐騰在后院的長廊裏喝茶。

現(xiàn)在沒有外人，就徐騰和兩個老婆，一家三口，徐騰終于將自己的想法完整說出來，一支筆，一迭紙，計算他這種模式的運(yùn)作風(fēng)險。

在2002年末的這個時間段，徐騰和梅嘉莉的嘉騰系想要大規(guī)模介入內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)，資金鏈還有限，這真的就很困難。

徐騰的策略很冒險，想用財產(chǎn)保險聚斂資金，到二三線城市擴(kuò)大地皮，通過簡單覆制樣板項(xiàng)目，快速開發(fā)，快速銷售。

現(xiàn)在的問題是怎么聚斂資金，答案很簡單，讓利，低價搶市場，以后逐步拿下壽險、健康險、理財險的牌照，這得一個省一個省的公關(guān)，很麻煩。

理論上，只要地價不停上漲，這事就沒問題，但只要地價崩盤，這事就慘了。因?yàn)楸ｋU公司薄利多銷，目標(biāo)就是弄到更多資金，實(shí)際盈利能力是很低的，甚至是得靠房地產(chǎn)公司的利潤維持?jǐn)U張。

一旦房地產(chǎn)公司崩盤，兩邊就得同時崩盤。

徐騰的這個玩意就是民間集資，只是比民間集資的成本低多了，和銀行貸款利率相比，稍微要低一點(diǎn)，十年后，萬科、萬達(dá)、恒大都在拼命入股保險公司，保險公司也拼命入股地產(chǎn)公司，這才有了安邦、寶能抄底萬科的事。

這就是所謂的“地保雙聯(lián)”，房地產(chǎn)和保險公司之間的互相聯(lián)合經(jīng)營，這也是內(nèi)地市場在十年二十年后的大趨勢。

這一招的厲害之處就在于，房地產(chǎn)公司可以先和銀行抵押貸款，再用保險公司的產(chǎn)險、理財險、萬能險集資，兩個手同時借錢，高速發(fā)展。

真正的港商是不敢這么玩的，太瘋狂。

徐騰按照道理也犯不著這么做，但是，他決定這么做，只是要將風(fēng)險控制到最低，他算過帳，真正的風(fēng)險是保險業(yè)那邊，但這偏偏就是富信國際不太擔(dān)心的地方。

原因很簡單，富信國際可以從粵港保險業(yè)挖人，甚至是直接從香港富信保險公司借一個完整的團(tuán)隊過來操盤，非常專業(yè)化的運(yùn)作，以不虧損為底線原則。

至于地產(chǎn)業(yè)，只要不犯順馳集團(tuán)那種錯誤，先挖團(tuán)隊，再慢慢培養(yǎng)，制定完善的計劃一步步推進(jìn)，以二線城市為主要方向，大致就不會出事。

徐騰連公司都想好了，神州保險、神州置地，再加上神州傳媒、神州影業(yè)，弄出一個很漂亮的神州系，這幾年全在香港上市。

他的思路很簡單，適當(dāng)冒一點(diǎn)風(fēng)險，盡量控制風(fēng)險。

地產(chǎn)業(yè)，徐騰是懂一些的，這也是他以前了解較多的一個領(lǐng)域，他和楊富友一起混口飯吃，做了很多亂七八糟的地產(chǎn)策劃，萬科這種成功的地產(chǎn)公司，順馳這種失敗的地產(chǎn)公司，他們都一起研究過。

確切的說，他們都抄襲過，萬科、萬達(dá)的各種經(jīng)典地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃案，他們?nèi)砍u過，一模一樣，改個名字就拿去糊弄縣級地產(chǎn)商的事情也干過。

保險業(yè)，徐騰也是懂一點(diǎn)點(diǎn)的，這得感謝當(dāng)年的徐總，雖然不像徐總那么肆無忌憚的無恥忽悠，他還是做成過不少單子，補(bǔ)貼家用。

當(dāng)然，他對保險業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的了解是低層次的。

沒關(guān)系。

他的老婆大人是萬能的，梅嘉莉比他更懂，更專業(yè)。

小夫妻倆在紙上劃來劃去，幾十個圈圈，填滿數(shù)字做沙盤模擬，他們盡量沽空富信國際在香港的地產(chǎn)樓盤，預(yù)計能調(diào)集五十億資金，用于啟動神州系的“地保雙聯(lián)”戰(zhàn)略。

這個資金規(guī)模，基本不影響富信國際的安哥拉石油、神州影視兩個大項(xiàng)目。

徐騰和梅嘉莉談著這些事，曾藜是完全不敢插口，就幫他們按一按計算器，倒茶換熱水，想想姐妹們說的那些讓她擠走梅嘉莉的話，忽然覺得荒唐可笑。